懂這些,消費從此不吃虧:

消保鬥士教你如何捍衛權益

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01告別黑心建商──買房前一定要避開的一案公司

 

 

 

民國九十一年,國內發生三三一大地震,位於土城的「大慶信義福邨」大樓嚴重傾裂半毀,成為危樓。後來經過查證,是因偷工減料所致,住戶於是提起訴訟,法官也判賠受災戶八千五百餘萬元;但被告「大慶建設」主張,當初的建案是由「高慶建設」推出,於是拒賠並提出上訴。

 

事實上,高慶建設已於發生地震半年多後解散,成了所謂的「一案公司」,幸而五十多名受災戶留有當初的售屋廣告,上頭印有「投資興建:大慶建設關係企業.高慶建設」,且契約書封面也印有「大慶建設」字樣,讓被害人得以舉證。至今,因大慶拒絕賠償,住戶也只能繼續與其抗爭。

 

買房子前,首先要注意的,就是這種可怕的「一案建設公司」。什麼叫做「一案公司」呢?就是建商在推出建案之前,專門成立一家公司來負責處理這個建案,如果你簽約購買這樣的房屋,一旦房子沒蓋好或有其他糾紛,他大不了就宣告倒閉,即使你打贏官司,也往往無法拿到實質賠償爛攤子完全得由你承擔。

 

正常來說,正派經營的建設公司不可能只推出一個建案,會專門成立一家公司來負責一個建案,有些的確是不肖建商預謀落跑的手段,但通常是建商為了分散風險之故。因為台灣流行預售屋,從推出建案到房屋興建完成的時間很長,中間可能產生各種風險,所以建商要另外成立公司來負責;萬一出狀況,責任也由「一案公司」來扛,不會連累到母公司。這樣的風氣其實不只存在於建築界,就連科技公司也普遍如此,最後商人規避了風險,承受惡果的卻是倒楣的消費者。

 

 

 

Point1>識破「一案公司」的產生背景

 

根據不動產資訊的長期研究資料顯示,台灣「一案公司」建案的平均市占率將近四分之一,房地產景氣越好,本業不是建築的企業越是一窩蜂搶進,一案建商的比率就越高。這兩年房市火紅,甚至有業界的非正式估算指出,有近七成都是「一案公司」,建築品質及售後服務的風險也隨之提高。

 

最常採取「一案公司」做法的,往往是手上擁有許多預售屋建案的建設公司,為了分散風險所採取的策略。第二種,是母公司雖然有名氣,但原本不是從事營建事業,便透過釋出土地等方式與「其他建設公司」合建,而這所謂「其他建設公司」很可能就是一案公司;第三種則是地主,以個人名義獨資,或者與「某建設公司」合建,這個「某建設公司」也很可能是一案公司。

 

 

 

Point2>注意真正的簽約對象到底是誰

 

我遇過許多關於「一案公司」的糾紛,消費者事後很無辜地說:「售屋小姐明明一再跟我強調,這房子是某某著名的老牌建設集團蓋的,或者說是上市公司的關係企業,但我一看契約,明明號稱是『京X』公司,蓋章的卻是『金X』!」

 

我聽了只好告訴苦主:「就像以前那個衛生紙廣告一樣,差一個字就不是純潔囉!」

 

畢竟,事前如果沒有做好功課,錯買「一案公司」的建案,一旦產生瑕疵或保固等後續問題,只能向該「一案公司」主張;若要向所謂某某集團主張,基於契約的約束,求償的過程必定非常艱辛且困難重重。如果是小問題,有信譽的「母公司」或許不太會卸責;但遇到類似海砂屋、輻射屋等重大風險,因為涉及金額過高,他們絕對會推得一乾二淨。

 

要避免落入「一案建商」的陷阱,首先必須慎防廣告或銷售人員的舌燦蓮花。賣房子的人常標榜,這個建案是某某集團或上市公司、甚至某幾個上市公司聯手合作,從營建、鋼鐵到代銷公司都很有名,看起來聲勢相當浩大;但你千萬別忘記,列名契約裡的才是最終的負責者,真正跟你簽約的公司才算數!消費者千萬不要被響亮的名號所迷惑,一定要注意真正的簽約對象究竟是誰?

 

我有個客戶買房子時,對方明明標榜是「X陽建設」,結果準備簽約的時候,卻變成了「X城建設」,還宣稱兩者是關係企業。然而,我們去查證公司持股,卻查不出它們的關聯;問銷售人員可不可以擔保,他們又改口表示恐怕不行,結果當然就不買了。

 

其實,我們一度查到這個建案是合建戶,但即使你心知肚明背後的對象是誰,只要簽約者是「一案公司」,為了減少不必要的風險,最好不買為宜,或等蓋好成為新建案再決定都不遲。

 

總而言之,你認為應該負責的公司,在契約上就應該是那一家公司才對;如果不是,你就要提高警覺,簽約的建設公司或許就是為了這個建案才設立,也有可能隨著這個建案的結束而結束。

 

 

 

Point3>從經濟部資料庫找出端倪

 

房屋是高價值的不動產,消費者購買經驗有限,通常並不熟悉打交道的公司是不是「一案建商」,所以要勤查資料,第一步可以先上經濟部網站查詢這家公司或分公司的成立時間、資本額。建築業目前沒有高資本額限制,一百萬就可以成立一家公司,如果這家公司的資本額低,又在推出建案之前不久才成立,就可以合理研判它可能是「一案公司」。

 

 

 

Point4>確認建商的保險內容

 

接下來,就要詢問建商有沒有保險?保的是哪種險?保險金額多少?並針對這些內容,要求對方拿出保險合約或相關文件證明。一般建設公司保的往往是「意外險」,鮮少像國外那樣採取對消費者相對有利的「履約保證保險」。

 

事實上,我們簽約買屋,最關心的是房子必須蓋好,不要變成漏水屋、輻射屋、海砂屋或者是公共設施有瑕疵,而履約險就是讓保險公司確保房子不會淪為無人善後的「孤兒屋」。台灣沒有強制投保履約險,一般的保險內容又無法解決房屋興建完成後不良的狀況,這是建商機巧的技倆,也是尚待彌補的制度缺憾。

 

 

 

Point5>詢問過去的實績或正在進行的建案

 

再來,還要詢問建商以前有無實績?在哪裡蓋過房子?口碑好不好?同時記得自己上網查一下,也要注意建商提出的「實績」,會不會是張冠李戴的結果。當然你可以反過來問建商,除了這個建案,現在手上還有哪些建案在進行;沒事時特地到現場實際走一趟,就知道對方說的是真是假。

 

 

 

你可能會抱怨,為什麼我買個房子要這麼累?難道沒有簡單一點的方法嗎?但仔細思考,平常我們購買幾百、幾千元的商品都要貨比三家,購置房地產動輒幾百、幾千萬,甚至有的價值上億元,難道不應該先查清楚再做決定嗎?而且,你查得越勤、問得越詳盡,對方知道你是行家,也就比較不敢信口開河,也有某種程度的保護作用。

 

其實,「一案建商」的弊端不是無解,而是看政府有沒有決心從制度面來解決。國外的履約保證保險制度,等於讓保險公司協助消費者過濾和管控風險,資格越老、紀錄良好的公司,保險公司審定的保費越低;而紀錄不好或新公司的保費則相對較高。事前有保險公司審查,事後出問題由保險公司處理,再加上「先建後售」的市場習慣,「一案建商」的糾紛一定會減少。

 

台灣的建商很會製造搶手氛圍,總是宣稱後面還有很多組客人,如果你不馬上簽約,一定會立即被別人簽走。但事實真的是如此嗎?買氣是真的那麼熱,還是他們自己安排、炒作出來的?聰明的消費者應該打破迷思,冷靜想想:就算這個建案真的很搶手,如果後來出狀況卻求償無門,是不是比沒簽下這棟房子還損失更多?想要維護自己的權益,步步為營才是上策!

 

 

 

懂這些,保障消費權益

 

避免購屋糾紛的自保要點:

 

一、購屋糾紛高居消費申訴排行榜第一名,業者提供不對等訊息、消費者匆促付訂簽約卻後悔莫及的案件層出不窮。購買預售屋之前,可以先參考行政院內政部的《預售屋買賣契約書範本》、《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》,了解自己應有的權益。

 

二、根據《消費者保護法》第十一條、第十一條之一,業者提供的定型化契約,所用條款應本著「平等互惠原則」,而且必須提供三十日以內的合理審閱期。以預售屋為例,契約審閱期至少是五天。

 

三、有的業者為了規避事先審閱期,會引誘你簽署加註「已審閱」或「放棄審閱」的相關條款。在你還沒有仔細審閱契約之前,千萬不要簽署,以免喪失權益。

 

四、簽約前,應該透過經濟部「全國商工行政服務入口網」(http://gcis.nat.gov.tw/welcome.jsp)的「公司登記查詢」,來確認建設公司的相關資料。

 

五、台灣沒有強制建商投保房屋履約保證保險,但內政部《預售屋買賣契約書範本》已納入「不動產開發信託」為主的履約保證機制,消費者應該要求建商確認履約保證的範圍。

 

 

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